Rent-to-buy für eine Immobilie in Italien

Schritt für Schritt das Kaufen einer Immobilie in Italien durch Rent-to-buy

Aufbau eines "Rent to buy" Vertrages

Diese Art von Vertrag besteht aus da zwei Phasen (von denen eine nur eventuell ist):

Die erste Phase ist die Erteilung der Nutzungsgenehmigung für die Immobilie.

Die zweite ist die Übertragung des Eigentums an der Immobilie vom Vermieter/Verkäufer auf den Mieter/Käufer und ist nicht zwingend: Das Gesetz sieht nämlich weder eine gegenseitige Verpflichtung der Parteien zum Folgeabschluss des Kaufvertrags noch eine automatische Übertragung der Immobilie am Ende des Nutzungszeitraums vor: stattdessen erkennt das Gesetz das Kaufrecht des Mieters an.

Art und Dauer des Rent to buy

Ein Rent-to-buy kann für jede Art von Immobilie abgeschlossen werden: Wohneinheit, Geschäftsbüro und sogar Grundstücke.

Um die Immobilie sofort nutzen zu können, muss der Mieter/Käufer eine Anzahlung leisten, die in der Regel 5 % des Gesamtwerts der Immobilie beträgt. Nachdem er die Einwilligung zur Nutzung der Immobilie erhalten hat, muss er dem Eigentümer eine normale monatliche Miete zahlen. Diese Miete setzt sich zusammen aus einem im Voraus im Vertrag festgelegten Anteil, der zur Bildung einer Rücklage für den künftigen Kauf des Hauses bestimmt ist, und dem Rest der Miete, der dem Entgelt für die Nutzung der Immobilie entspricht. Im Vertrag müsse also die beiden Bestandteile der zu zahlenden Miete angegeben werden: derjenige, der für die Nutzung bestimmt ist (Nutzungsentgelt), und derjenige, der auf den Preis angerechnet wird, wenn der Mieter beschließt, sein Kaufrecht auszuüben.

Die Übergangszeit des Mietvertrags hat nach dem Gesetz eine Höchstdauer von 3 Jahren, kann aber auf Wunsch der Vertragsparteien auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Die Wichtigkeit der Umschreibung im Grundbuchamt

Dieser Vertragstyp muss eine Umschreibung im Grundbuchamt vorsehen. Die Eintragung hat eine doppelte Wirkung: eine gegenüber Dritten in Bezug auf die Nutzungsüberlassung und eine Vorbehaltswirkung gegenüber dem Verkäufer.

Dies bedeutet, dass dem endgültigen Kaufvertrag ein Art Vorvertrages vorausgeht, mit dem sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen an den Käufer zu verkaufen.

Auf diese Weise wird dem Mieter ein umfassender Schutz garantiert, der es ihm ermöglicht, die Immobilie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Rent-to-buyvertrags zu erwerben und gleichzeitig jegliche Umschreibung, Hypothek oder nachteilige Eintragung nach der Umschreibung des Vertrags zu neutralisieren.

Nichtausübung und Nichterfüllung

Entscheidet sich der Mieter am Ende, den Kauf nicht durchzuführen, wird der Vertrag nach Ablauf der vereinbarten Frist unwirksam.

Folglich hat der Eigentümer Anspruch die bis dahin gezahlten Mieten für die Nutzung einzubehalten, während er dem Mieter den als Gegenleistung für den Verkauf zu berechnenden Teil in dem im Vertrag festgelegten Umfang zurückgibt.

Sowohl bei Nichterfüllung durch den Mieter als auch bei Nichtausübung des Kaufrechts hat der Eigentümer Anspruch auf die sofortige Rückgabe der Immobilie.

Wer zahlt die mit dem Besitz der Immobilie verbundenen Steuern? 

Die mit dem Besitz der Immobilie verbundenen Steuern (z.B. Grundsteuer) sind während der Nutzungszeit vom Eigentümer zu zahlen, wie im Falle von Mietverträgen. Die TASI (Sozialsteuer) hingegen ist zum Teil vom Eigentümer und zum Teil vom Mieter zu zahlen, je nach den von jeder Gemeinde festgelegten Prozentsätzen. Die TARI (Abfallsteuer) hingegen wird vom Mieter gezahlt, der als Besitzer der Immobilie die Müllabfuhr in Anspruch nimmt.

FAQ

Frequently Asked Questions